7割が払い過ぎ! 不動産鑑定士による「相続税の還付」を知ろう

今回のゲストは、フジ総合グループ代表で、不動産鑑定士の藤宮浩先生です。テーマは、「相続税の還付」。つまり「払い過ぎた分の相続税を返してもらう」ということです。あなたの、あるいはあなたのクライアントの相続に関わる大事な話です。
相続税の金額というのは、相続財産の評価によって決まります。評価が大きければ当然税金も大きいし、小さければ小さい。そして日本の場合、この相続財産に占める「不動産の割合」が非常に大きく、一説によると半分近くが不動産と言われています。
そして不動産がいわゆる金融商品と違うのは、ひとつとして他と同じものがないということです。この違う条件によって評価が違ってくるわけで、単純に「単価×面積」では答えが出せないというのが、不動産の特徴です。
では相続税の申告を実際に担当するのは税理士さんが、全て相続税に詳しい税理士さんかと言えば、残念ながらそうではなく、しかも不動産にも精通している、不動産を熟知している方といえば、さらに少ないでしょう。従って、過去申告した人の中で、不動産の評価を正しくされている方って、実はそんな多くないのが現実でしょう。
藤宮先生が代表を務めるフジ総合グループは、過去に扱ったケースは3000件。これはダントツで日本No.1ではないかと思います。そしてそのケースのうち、なんと7割の方が相続税を払い過ぎていて、還付を受けたということなんです。
今回はこの非常に興味深い「相続税の還付」についてのお話を、じっくりとうかがいたいと思います。

◎藤宮浩(ふじみやひろし)プロフィール

フジ総合グループ 代表
株式会社フジ総合鑑定 代表取締役
NPO法人 相続手続きサポートセンター 理事長

フジ総合グループの代表を務め、年間約600件に達する相続関連案件の土地評価に携わる。相続税還付業務の第一人者として各地での講演を多数行い、ビックサイトで行われる賃貸住宅フェアでは、毎年100名以上の動員を誇る。

【執筆】
■連載「賃貸不動産オーナー向け経営情報誌『家主と地主』」
■連載「賃貸経営マガジン『オーナーズ・スタイル』(首都圏版)」
■連載「幻冬舎ゴールドオンライン」
■書籍「5年以内に納めた人必見!あなたの相続税は戻ってきます」(共著)
■書籍「土地持ち喜寿・米寿世代のための 日本一前向きな相続対策の本」(共著)
■書籍「これだけ差が出る 相続税土地評価15事例 基本編」(編著)
その他雑誌や新聞等への寄稿多数

大坪 藤宮先生のフジ総合グループ」というのはどのようなものなのでしょうか?

藤宮 我々「フジ総合グループ」は、フジ総合鑑定という不動産鑑定士の事務所とフジ相続税理士法人という相続専門の税理士事務所です。不動産鑑定士と税理士が同じフロアの中で、席を並べて各案件にあたるというかたちで業務の方を行っております。フジ相続税理士法人は、名前にもうたっていますように、相続税に専門に特化していて、大体業務の90%以上は相続税関連業務という事務所です。

大坪 その相続関連業務の中でも、更にかなり特色のあるビジネスがおありだとか?

藤宮 はい。相続税関連業務の中でも一番メインでやっている業務というのが、実は一度税務署の方に納めた相続税を後から戻してもらうという「相続税還付手続き」ですね。これはもう平成4年から、かれこれ20数年、3000件以上の案件の業務を行ってきています。

大坪 実績でいうと、日本有数……あるいは日本一と言い切っていいくらい?

藤宮 件数でいえばたぶん、ダントツで日本で一番やっていると思います。

税理士のすべてが「相続」「不動産」に詳しいわけではない?

大坪 相続税、特に不動産関係の手続きとなると、あまり知識がないという方も少なくないと思うので、そのあたりをあらためておうかがいします。

藤宮 はい。

大坪 まず「相続が発生した」という段階がある。そこで財産が評価されるわけですが、財産には現金とか株式とか不動産とか、さまざまな種類がありますよね。そんななかで、日本の場合は「不動産」の占める割合が相対的に高い。僕は国税庁のホームページを見ましたけど、申告する財産の半分近くは、不動産ですよね。

藤宮 そうですね。相続財産の中に占める土地の割合が一番大きいですよね。建物を入れると半分ぐらいは不動産になる……ということですね。

大坪 ですから相続の案件はどうしても不動産が絡んでくる、と言っても過言じゃないんでしょう。このときの「評価」というのが実は問題なんですよね。土地って、いわゆる金融商品と違って、ひとつとして同じものがないじゃないですか。「その土地がいくらか?」というのって、実は結構難しい話ですよね。

藤宮 ええ。

大坪 「路線価」というものがありますけど、あれはあくまでもひとつのモノサシであって、実態としてはどうかという話がまた別にあるわけですよね。

藤宮 そうですね。

大坪 土地の評価は難しい問題だけど、相続税の申告を担当する一般の税理士さんが、必ずしも詳しいわけではない。そもそも「相続」ということに対しても、詳しい方ばかりではないわけですよね。

藤宮 まあそうですね。税理士の試験科目は5科目ありますけども、そもそも「相続税法」っていうのは、選択科目なのです。必ずしも相続税法を取らなくても、他で5科目を取れば税理士にはなれてしまう。ですから、「相続税については勉強してこなかった」と言う人もいます。あとは、税理士の試験科目の中には「不動産」に関する科目というのもありませんので。都市計画法とか、建築基準法だとか、土地を評価する上で必要不可欠な法律も一切勉強していない、という方もいらっしゃるので。

大坪 税理士さんもお気の毒ですよね。お客さんを目の前にして「いや、私わからないです」とは言えないですから。

藤宮 まあ、そうですね。

大坪 依頼されれば当然それはビジネスですから、受けるということになります。ところが、相続税はなんとかできても、不動産の評価になるとまた特殊な世界でしょう。これをきちんと評価しなければ仕事は進められない。でも進めてしまう人もいる……。その結果、じゃあ誰が困るかというと、実はそのお客さん=納税者が困るわけですよね。ご本人が知らないうちに、ご自身の不動産が大きく評価されてしまっている場合がある。きちんと専門家が精査するともっと評価が低くて、結果として税金が低く済んだという事例が少なくない……ということですよね?

藤宮 そうですね。大体我々の事務所の方にご相談いただいた方も、7割前後の方は、やっぱり後から多かれ少なかれ相続税が戻ってくる。「戻ってくる方のほうが少数派」ではなくて、そのケースのほうが多い、ということですね。

大坪 なるほど。「あって当たり前なこと」なわけですね。

藤宮 ええ。あとは相続税の「路線価」。相続税の路線価というのは、その路線価に面した一番標準的な、真四角の形の良い土地を前提に、たとえば10万円とか20万円という路線価を税務署が当てています。では、そういう形の良い土地ではない、個性の強い土地はどうするか? あるいは建築基準法だとか都市計画法といったさまざまな法規制、あとは「第三者の借地権」だとか地上権、賃借権といった権利が付着してる場合……。土地の上にはそういういろんな減額要素が、ひとつではなくて複合的に重なっています。これらをひとつでも見落としてしまうと、もう本当に価格が大きく変わってきてしまうということですよね。

不動産鑑定士の営業テクニック

大坪 先生がこの業界に入られた時は、資格を持ってらっしゃいましたけど、営業で入られたんですね?

藤宮 そうです。まだ資格試験に合格する前に入社したんです。8月が試験で、合格発表は10月だったんですけど、9月に入社させてもらって。その1ヶ月後に一応合格はしたんですけれども。

大坪 なるほど。その時当時の社長から、「お前営業だぞ」と。その時の営業って、どんなふうにやられたんですか?

藤宮 その当時は税務署の方で。納税者のリストが全部税務署の方で公示されていましたので。もう本当にそこをひたすら飛び込みですね。

大坪 なるほど。今からは本当に想像つかないですよね。当時は個人情報保護法もないから、税務署に行ったらリストが見られる。公示って、どんな形で見られるものなんですか?

藤宮 税務署の前にショーウィンドウみたいな、ガラスの引き戸みたいなのがあって、そこに画びょうで納税者の公示のリストが毎月貼り出されてたんですよね。

大坪 相続税の納税者ですか?

藤宮 ええ、納税者のご住所と名前と課税価格ですね。それがずらずらずらーっと。今だとちょっとね、信じられないような話なんですけど。

大坪 本当ですよね。

藤宮 所得税も出てましたけど。

大坪 で、それをどうされたんですか?

藤宮 デジカメとかで写真に撮って。それをプリントアウトして、そこの住所に直接回らせてもらうというかたちですね。

大坪 へー! 営業は得意だったんですか?

藤宮 まあ、元々前職でも営業しかやってなかったので。営業が得意と言うよりは、営業しかできなかったという感じですけど。

大坪 それって、いわゆる飛び込みになるわけですよね。向こうは先生とか御社も知らないわけでしょう? どんなふうにするんですか?

藤宮 まずなかなかインターフォンに出てくれなかったり、会ってもらえないケースが多いんですけれども……。地方に行くと、わりと最初は会ってはもらえるという人もいますので。出てきていただいて、「実は、相続税を納められてると思うんですけれども、場合によっては、土地の評価額次第では、相続税戻ってくる可能性があるかもしれないんですよ」っていうお話をして。「なぜ戻ってくるのか」というご説明をしてですね……。

大坪 初対面の人にそういうふうな話を振った時に、相手はどんな反応をしますか?

藤宮 やっぱりもう既存の税理士の先生を丸ごと信用してますので、典型的な反応は「いや、うちに限ってそんなことはないよ」「うちが頼んでる税理士はね、もう立派な肩書の先生に頼んでるから」とか、「代々お付き合いのある税理士に頼んでるから、そんなこと、うちに限ってありっこないよ!」って言われてしまうケースが多いですね。

大坪「何言ってんだ、お前!」みたいな感じ?

藤宮 まあそうですね。

大坪 じゃあ、営業の中で言ったらハードな営業ですね。

藤宮 ただ、中身をきちんとわかってもらえさえすれば……。何かを売りつけるとかとかいうものではなくて、税金が戻ってくるかどうかだけのお話なので。

大坪 でもね、相手からすれば、「お前、ウチをどこから知ったの?」みたいなのがまず最初にあって、「なんでそこまで首を突っ込んでくるんだ?」みたいな気持ちがある人もいるかもしれませんよね。何て言うか……その最初の反応を〝くぐり抜ける〟必要があるわけですね。

藤宮 そうですね。

大坪 そこから先の話を聴いてくれる人は、10軒行ったら何軒ぐらいですか?

藤宮 10軒中1割~2割でしょうね。その後、それで立ち話になるケースもありますし、中に上がらせてくれる方もいらっしゃいます。

大坪 なるほど。

藤宮 そこで、「なぜ相続税にそれだけ差が出るのか」というようなことをきちんとご説明して、「もしよろしければ、既に納めている相続税の申告書だけ、たぶんお手元にあると思うので、それをちょっとこの場で拝見させてもらえれば……お預かりとかもしなくて結構なので」と。

大坪 なるほど、その場でわかる。

藤宮 ええ。「可能性があるかないか、というのはお出しできますよ」と言うと、「ああ、じゃあちょっと待ってろ」ということで、申告書を出してきてもらえるケースがあるんです。

評価額は「その場」でわかるもの

大坪 僕、素人だから敢えてうかがいたいんですけど、申告書が出てきたら、まずどこを見るんですか?

藤宮 最初に、表紙に相続年月日が書いてありますので、それを確認します。相続は期間があることですから。まず相続開始年月日……亡くなられた日を確認して、間に合うかどうかというのを確認するんです。

大坪 なるほど。ちなみに期間っていうのはどれぐらいなんですか?

藤宮 申告してから5年。相続税の場合10ヶ月後が申告期限ですから。亡くなられてからだと5年10ヶ月。

大坪 まずはそこをご覧になる。次は?

藤宮 申告書の同じページの最後にある納税額です。ご家族全員でいくら納税したのかという納税額が出ていますので。その範囲内でしかもちろん戻りはないわけですから。

大坪 いくら還付できるかという、要するに上限を確認するんですね。

藤宮 ええ。そしてさらに今度は、何ページかめくると、相続税の申告書の「11表」というところに財産の一覧があるんです。現金がいくら、預貯金がいくら、不動産、土地がいくら、建物がいくら……と。そこを見させていただきます。その中に土地が何個あるのか、評価額がいくらなのかというのが全部出ていますので、それを確認させていただくということですね。

大坪 そうして不動産があるかを確認した後は?

藤宮 土地の評価明細書というものを見ます。その土地の「評価」の部分ですね。そこで評価額が正しいかどうか、もしくはいろんな減額要因がないかということを確認します。評価明細書には、公図だとか、住宅地図だとか、測量図だとかが一緒に付いていますので。そこは我々の専門ですから。

大坪 そうですよね。

藤宮 「我々が見た場合の評価額はこのくらい」「しかし実際に申告されている評価額はこういう評価額」「これだけの差が出ます」といいったことはお伝えします。

大坪 じゃあ、その場でもう大体の評価額は出てくるということですか?

藤宮 資料が全部付いていれば、整っていれば、その場でわかります。整っていない場合には、後日1週間ぐらいお時間をいただいて、後から結果を報告するというかたちになります。

申告書を見れば、税理士の弱点も見える

大坪 さらに細かくうかがいますが、具体的にその評価明細書のどの部分を見るんですか?

藤宮 土地の評価明細書の中には、路線価がいくらで、奥行価格補正率がいくらで、不整形補正率がいくらで……といったことが全部書かれた表が付いていますので、それを全部見させてもらいます。

大坪 まずどこを見るんですか?

藤宮 路線価ですね。路線価と面積と。あとはどういう補正が入っているかっていうところ。

大坪 それらを見たら、「あ、いけそうだな」とかいうことも大体わかる感じ?

藤宮 まあ、わかりますね。あとは申告書を見た段階で、担当しているのが相続税に詳しい税理士かちょっと相続税に慣れていない税理士かっていうのは、大体わかりますよね。

大坪 へー! 面白いですね。それ、申告書のどの部分でわかるんですか?

藤宮 申告書にも付属書類がきちんと付いているか……とかです。もう本当に、何も付属書類が付いていない、ホチキス留めで済みそうな、ペラペラの申告書しか渡されてないなんて方も中にはいらっしゃいますので。

大坪 本当だったらホチキスも通らないぐらい厚いのが付いていて……。

藤宮 普通はもう電話帳ぐらいの厚さの申告書になるはずですので。

大坪 なるほどね。

「税理士・不動産鑑定士のタッグ」の出番

大坪 では、「ああ、これはいけそうだな」……つまり「相続税は下がりそうだな」と思った場合、次にどういうアクションを取るんですか?

藤宮 まず評価が下がるということは、一般的にはもちろん納税額が下がるということになります。その納税額の個別的な相談はやはり不動産鑑定士は受けられませんから、我々の税理士事務所の税理士スタッフと一緒にご説明に行きます。

大坪 税理士さんの出番になるわけですね。

藤宮 「概算でこのぐらい税額が下がる余地がありますよ。3000万ぐらい戻りそうですよ」というご説明をして。もし納税者の方が、「それだったらぜひ」ということであれば、ご契約させていただくということです。

大坪 なるほど。

藤宮 我々の場合は、税理士と不動産鑑定士の連名でご契約させていただくわけです。その後大体2ヶ月ぐらいかけて、現地調査とか役所調査とか、あと評価意見書の作成ですね。

大坪 ああ、2ヶ月かけて全部洗い直すんですね。

藤宮 2ヶ月ぐらいかけてその評価作業を行って、それで税務署に書類を提出するということですね。税務署の検討期間が大体3ヶ月から、長い場合は6ヶ月ぐらいかかります。確定申告の時期なんかはちょっと長くなってますけれども。税務署が認めてくれると、「更正通知書」という書類が送られてきて。そこから大体3週間ぐらいの間に振込みがある……そういう流れになりますね。

大坪 検討とか調査に2ヶ月、それにプラスしてマックスで6ヶ月。そうすると、8ヶ月とか9ヶ月とか、そんなようなボリュームの場合もあるということですね。

藤宮 そうですね、ええ。

大坪 なるほど。これは差支えない範囲で教えていただきたいんですけども、クライアントさんの側からすれば、御社に対して、どういうふうな費用が発生するんですか? スタートで着手金的なものをお支払する感じですか?

藤宮 着手金とか一時金というのは一切いただいていませんので。

大坪 ないんですか!?

藤宮 還付になった場合、もし減額になった場合には、その中の一定割合をいただくという、完全な成功報酬制度ですので。だから交通費とかももちろんいただきませんし、「現況測量」といって、測量を入れた方が評価下がる場合などは、その際の土地家屋調査士さんの費用なんかも、我々が全部持ちますので。

大坪 それ、裏返して言うと、いかに御社が自信持っているかっていうことですよね。いけるっていう……。そうでないと、そんな費用かけられませんもんね。

藤宮 そういうことですね。

大坪 あと、このクライアントさんの手間と言うか、クライアントさん側でもやらなきゃいけない作業もあるのかなと思うんですけど……。

藤宮 納税者の方は、最初の段階で相続税申告書の控えが手元にありますので、それだけ用意しておいていただければ……。それだけお預かりすれば、もうあと特に必要な作業というのはありません。

大坪 そうなんですか。例えば調査の時に立ち会うとか、そういうことは?

藤宮 調査の時は、我々も一報電話入れさせてもらいますので、一緒についてきてもらうということは必要ありませんので。

大坪 役所に一緒に行くとか?

藤宮 それも必要ありません。

大坪 じゃあ、本当その申告書の写しをお渡しすれば。それぐらい?

藤宮 そうですね。ただその申告書の中に付いていない付属書類とかで、例えば賃貸借契約書を出して欲しいとか、もう少し詳細な図面があれば出して欲しいだとかっていうことが。そういうものが出てくればちょっとご協力いただく場合がありますけど。

大坪 追加資料はあるかもしれないと。

藤宮 それがなければ特に必要ありません。

担当した税理士さんへの考慮は?

大坪 ただ、申告書にはまずそれを担当した税理士さんという存在があるわけですよね?

藤宮 ええ。

大坪 この税理士さんとしたら、かなり気になる話……あるいは気になるどころじゃないと思うんですが。

藤宮 はい。

大坪 つまり税理士さんとしたら、もう済んだ仕事が、後になって再評価されてしまうわけですから……まあ冷静じゃあいられない人も少なくないのでは?

藤宮 ええ、本音はそういうふうに思われている税理士の先生は多いかもしれないですね。

大坪 この話っていうのは、これから相続税の再評価をしようとしている人、藤宮先生にご相談しようとするクライアントさんが、たぶん誰もが直面する話ですね。

藤宮 はい。

大坪 じゃあ、あらためて相続税の還付手続きをしようと思ったクライアントさん、要するに納税者の人はどうすればいいですか? そこのところに関しては。

藤宮 そうですね、我々がお手続きするこの相続税の還付手続きというのは。あくまでも「不動産鑑定士の観点」から、その土地の評価額の部分についてだけの見直し、土地の評価の差替えという作業だけなんだということです。ですから、先に税理士の先生がやったものに対して他の税理士が間違え探しをする、見直しをする……と言うと、ちょっと聞こえが悪かったり、後ろめたい思いがあると思うんですが、あくまでも不動産鑑定士の観点からの土地の評価見直しという作業なので。「税理士の先生に後ろめたい」ことではありませんし、もちろん税理士の先生に迷惑がかかることもないんです。そういうふうに考えていただきたいですね。

大坪 なるほど。

藤宮 原則、税務署の方には我々の名前で手続きをしますので、問い合わせだとか不明点の確認なども、全部我々が窓口になってきます。

大坪 なるほど、じゃあ担当の税理士さんに話がいくことはないわけですね。

藤宮 当初の税理士の先生に、そういう話がいってしまうということは原則としてありません。

大坪 なるほど。じゃあ基本は言わなくていいってことですね。

藤宮 そうですね。全部終わった後であれば、言っていただいてもいいし、我々の口から説明するのでも構いませんので。ただ、やる前から言ってしまうと、その税理士の先生が出てこられると、我々はそれを押しのけてまでもやることはできなくなってしまうので。

大坪 でも、クライアントさん、つまり納税者側からしてみたら、やっぱり税理士さんに対して黙っていられない人もいるでしょうね。「なんだ、これは」と思う人もいるでしょう?

藤宮 うーん、でしょうね。

大坪 ですよね。ちゃんと税理士報酬も払っているわけですもんね。

藤宮 ええ。ただ我々の場合には、そこは契約書の中でも、「当初申告の税理士の先生に対しては、一切責任追及等は行わないこととする」っていう一文を入れてご契約させていただくので。

大坪 なるほど。

藤宮 我々も同業者でもありますので。なるべくそういう、穏便にと言うか。後からそれが問題となるっていうケースは。先ほどのケースは別として、ほとんどその後も良い関係で税理士の先生とおつき合いされてる方が多いので、そんなに心配されなくてもいいと思います。

大坪 そういうことですよね。でも、ちょっと分野が違いますけども、例えば今医療の分野で言うと、「セカンドオピニオン」って、昔はなかったけど、今は普通にあるじゃないですか。

藤宮 はい。

大坪 保険会社もセカンドオピニオンのサービスもしてますから。それはクライアント側とすれば当然の権利だと思うし、やがては普及していくと思いますけどね。望みますけども、そういうことを。

藤宮 そうですね。

大坪 はい、わかりました。本当に今日は、改めてですけど、ためになる話をどうもありがとうございました。

最後に

大坪 はい、いかがでしたでしょうか。藤宮先生のお話、面白かったでしょう?あと、ある意味衝撃的でしたよね。そんなに相続税の申告というのが間違ってるケースが少なくない、ということでびっくりしましたよね。なにしろ、3000件扱ったこのグループの実際の件数のうち、70%は申告が過大だった……というわけですよね。その分、還付されて喜んでいらっしゃるクライアントも少なくないわけですよね。これはぜひ、世の中に広めるべき事実だと僕は思います。

あなたもぜひ、ご自身のクライアントさんに「(相続税の還付は)可能性としてある」ということを伝えていただきたいと思います。
2015年に相続税は大きな改正がありました。それまでは7000万円からだった課税対象が、4200万円以上の資産はもれなく課税対象となってしまったのです(法定相続人が妻と子ども一人の場合の例)。こうして基礎控除が下がった結果、大都市圏に住む人で相続税を申告しなきゃいけない人が激増する……と言われていますよね。したがって今回の情報は、ぜひクライアントに広めるべき価値のある情報だと、私は思います。

投稿者

この記事を書いた人

【仕事のプロを育てるプロ】 コンテンツプロデューサー。人脈術と交渉術の専門家。

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